Ferienwohnung im Allgäu vermieten: Was Eigentümer wissen müssen

Eigentümer5. Oktober 20269 Min. Lesezeit

Die kurze Antwort: Wer im Allgäu eine Ferienwohnung vermieten möchte, braucht meist eine Genehmigung für die Nutzung als Ferienwohnung, meldet seine Gäste für den Kurbeitrag bei der Gemeinde an, zieht den Kurbeitrag ein und rechnet ihn ab, gibt den Allgäu-Walser-Pass aus und klärt Zweitwohnungsteuer, Umsatzsteuer und Einkommensteuer. Was davon im Einzelnen gilt, hängt vom Ort ab. Wir vermieten seit 2022 Ferienwohnungen in Immenstadt, Sonthofen, Blaichach und Oberstdorf und haben die Regeln hier zusammengefasst.

Stand Oktober 2026, nach den Satzungen der Gemeinden und den Bundesgesetzen. Dieser Überblick ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung – maßgeblich sind die aktuellen Satzungen Ihrer Gemeinde.

1. Genehmigung: Darf die Wohnung Ferienwohnung sein?

Ferienwohnungen sind nach der Baunutzungsverordnung Räume, die wechselnden Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft dienen. Ist Ihre Wohnung als normale Wohnung genehmigt, ist die Vermietung an Feriengäste in Bayern eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Fehlt die Genehmigung, kann die Gemeinde die Nutzung untersagen – das hat das Verwaltungsgericht München 2025 noch einmal bestätigt.

In Oberstdorf gilt zusätzlich eine Satzung zur Sicherung der Fremdenverkehrsfunktion (Teilungssatzung vom Oktober 2024). In weiten Teilen des Orts ist danach unter anderem die Nutzung als Nebenwohnung genehmigungspflichtig, wenn sie an mehr als der Hälfte der Tage im Jahr leer steht. Fragen Sie deshalb vor dem Start beim Bauamt Ihrer Gemeinde nach.

2. Meldeschein und Gästemeldung

Seit dem 1. Januar 2025 verlangt das Bundesmeldegesetz einen unterschriebenen Meldeschein nur noch von ausländischen Gästen. Er enthält unter anderem Name, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit, Anschrift und die Reisepassnummer und darf auch digital erfasst werden. Aufbewahrt wird er ein Jahr ab Abreise, danach vernichtet.

Unabhängig davon verlangen die Kurbeitragssatzungen, dass Sie alle Gäste elektronisch bei der Gemeinde melden – auch die deutschen. In der Praxis ist die Gästemeldung für den Kurbeitrag deshalb der wichtigere Teil.

3. Kurbeitrag: Wie viel, und was der Gastgeber tun muss

In allen unseren Orten wird ein Kurbeitrag pro Gast und Tag erhoben. Der Gastgeber meldet die Gäste, zieht den Beitrag ein, führt ihn an die Gemeinde ab und haftet dafür.

Ort	Erwachsene / Tag	Kinder / Tag	Frei	Meldung
Oberstdorf (Ortskern)	4,70 €	3,90 € (10–16 J.)	bis 9 Jahre	spätestens am Anreisetag
Oberstdorf (Ortsteile, Täler)	4,15 €	3,55 € (10–16 J.)	bis 9 Jahre	spätestens am Anreisetag
Sonthofen	3,50 €	2,25 € (6–15 J.)	bis 5 Jahre	spätestens am folgenden Werktag
Immenstadt	3,50 €	2,25 € (6–15 J.)	bis 5 Jahre	spätestens am folgenden Werktag
Blaichach	3,20 €	2,10 € (6–15 J.)	bis 5 Jahre	spätestens am folgenden Werktag

Erwachsene: in Oberstdorf ab 17 Jahren, sonst ab 16 Jahren. Oberstdorf seit 20.12.2025, Sonthofen und Immenstadt seit 01.11.2025, Blaichach seit 01.12.2024.

4. Gästekarte: der Allgäu-Walser-Pass

Mit dem Kurbeitrag bekommen Ihre Gäste den Allgäu-Walser-Pass – kostenlos vom Gastgeber, digital oder ausgedruckt. Er gilt im Oberallgäu, Westallgäu und Kleinwalsertal und bringt Ermäßigungen bei vielen Ausflugszielen. In Oberstdorf, Sonthofen, Immenstadt, Blaichach und weiteren Orten fahren Gäste damit zusätzlich mit Bus und Bahn frei. Für Gäste ist das ein echtes Argument, für Gastgeber gehört die Ausgabe zum Check-in dazu.

5. Zweitwohnungsteuer

Nutzen Sie die Ferienwohnung auch selbst, ist sie in der Regel eine Zweitwohnung – die Vermietung an Gäste ändert daran nichts. Die Steuer bemisst sich an der Jahresnettokaltmiete. Interessant für Eigentümer: Begrenzt ein Vertrag mit einer Vermietungsagentur Ihre Eigennutzung, zahlen Sie laut Satzung nur einen Teil der Steuer.

Ort	Steuersatz	Ermäßigung bei Agenturvertrag
Oberstdorf	20 %	Eigennutzung bis 8 / 10 / 12 Wochen → 30 / 50 / 70 % der Steuer
Sonthofen	20 %	Eigennutzung bis 2 Wochen / 1 Monat / 2 Monate → 25 / 50 / 75 % der Steuer
Immenstadt	25 % (seit 2026)	Eigennutzung bis 4 / 6 / 8 Wochen → 25 / 50 / 75 % der Steuer

6. Steuern: Einkommensteuer und Umsatzsteuer

Die Einnahmen aus einer Ferienwohnung sind in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Zum Gewerbebetrieb wird es meist erst, wenn hotelähnliche Leistungen dazukommen oder die Wohnung Teil einer Ferienanlage mit eigener Organisation ist. Ob eine Gewerbeanmeldung nötig ist, klären Sie am besten mit Finanzamt oder Steuerberater.

Bei der Umsatzsteuer gilt: Die kurzfristige Vermietung an Gäste ist nicht steuerfrei, sondern wird mit dem ermäßigten Satz von 7 Prozent besteuert. Kleinunternehmer – Vorjahresumsatz bis 25.000 €, im laufenden Jahr höchstens 100.000 € – können auf die Umsatzsteuer verzichten.

7. Rundfunkbeitrag

Für Ferienwohnungen gilt eine eigene Regel: Pro Betriebsstätte ist die erste Ferienwohnung frei, für jede weitere fällt ein Drittelbeitrag von 6,12 € im Monat an.

Checkliste vor dem Start

Beim Bauamt klären, ob die Nutzung als Ferienwohnung genehmigt ist
Bei der Gemeinde als Gastgeber für Gästemeldung und Kurbeitrag anmelden
Ablauf für Meldeschein und Allgäu-Walser-Pass beim Check-in festlegen
Zweitwohnungsteuer und Eigennutzung prüfen
Mit dem Steuerberater Einkommen- und Umsatzsteuer klären
Versicherung (Gebäude, Hausrat, Haftpflicht) auf Vermietung an Gäste prüfen

Wie wir Eigentümern dabei helfen

Als Verwaltung übernehmen wir Gästemeldung, Kurbeitrag, Allgäu-Walser-Pass und die monatliche Abrechnung – mit Unterlagen, die Ihr Steuerberater direkt verwenden kann. Wie das in Ihrem Ort läuft, lesen Sie auf unseren Seiten für Oberstdorf, Sonthofen und Immenstadt. Was eine Verwaltung kostet, steht in Was kostet eine Ferienwohnungsverwaltung?

Häufige Fragen

Brauche ich eine Genehmigung, um meine Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten?

Oft ja. Ist die Wohnung als Wohnung genehmigt und soll künftig an wechselnde Gäste vermietet werden, ist das in Bayern eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. In Oberstdorf gilt zusätzlich eine Satzung zur Sicherung der Fremdenverkehrsfunktion. Klären Sie das vorab mit dem Bauamt Ihrer Gemeinde.

Muss jeder Gast einen Meldeschein ausfüllen?

Seit dem 1. Januar 2025 ist der Meldeschein nach dem Bundesmeldegesetz nur noch für ausländische Gäste Pflicht. Für den Kurbeitrag müssen Sie aber weiterhin alle Gäste elektronisch bei der Gemeinde melden.

Wie hoch ist der Kurbeitrag im Allgäu?

Je nach Ort unterschiedlich. In Sonthofen und Immenstadt zahlen Gäste ab 16 Jahren 3,50 € pro Tag, Kinder von 6 bis 15 Jahren 2,25 €. In Blaichach sind es 3,20 € und 2,10 €. Oberstdorf verlangt seit Dezember 2025 im Ortskern 4,70 € für Gäste ab 17 Jahren. Der Gastgeber zieht den Beitrag ein und führt ihn an die Gemeinde ab.

Zahle ich für meine Ferienwohnung Zweitwohnungsteuer?

Wenn Sie die Wohnung auch selbst nutzen, in der Regel ja – in Oberstdorf und Sonthofen 20 %, in Immenstadt seit 2026 25 % der Jahresnettokaltmiete. Begrenzt ein Vertrag mit einer Vermietungsagentur Ihre Eigennutzung, ermäßigt sich die Steuer laut Satzung deutlich.

Welche Umsatzsteuer gilt für Ferienwohnungen?

Die kurzfristige Vermietung an Gäste ist nicht steuerfrei, sondern unterliegt dem ermäßigten Satz von 7 Prozent. Kleinunternehmer mit einem Vorjahresumsatz bis 25.000 € und höchstens 100.000 € im laufenden Jahr können auf die Umsatzsteuer verzichten. Klären Sie Ihren Fall mit Ihrem Steuerberater.

Quellen: Bundesmeldegesetz §§ 29–30, Baunutzungsverordnung § 13a, Bayerische Bauordnung Art. 57, Umsatzsteuergesetz §§ 4, 12 und 19, Kurbeitragssatzungen von Markt Oberstdorf, Stadt Sonthofen, Stadt Immenstadt und Gemeinde Blaichach, Zweitwohnungsteuersatzungen von Oberstdorf, Sonthofen und Immenstadt, Teilungssatzung des Markts Oberstdorf, Angaben des Beitragsservice zum Rundfunkbeitrag.

Lieber alles abgeben?

Wir übernehmen die komplette Vermietung Ihrer Ferienwohnung im Allgäu – inklusive Meldewesen und Kurbeitrag.

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